부동산 계약 시 특약사항 작성법과 주의점

1. 서론: 왜 특약사항이 중요한가?

부동산 계약은 단순히 매수자와 매도자가 금액을 정하고 계약서를 쓰는 것으로 끝나지 않습니다. 실제 거래 현장에서는 계약서 본문에 없는 다양한 조건들이 존재하고, 이를 명확하게 기록하지 않으면 분쟁의 소지가 생깁니다. 이럴 때 중요한 것이 바로 '특약사항'입니다. 특약사항은 표준계약서의 틀을 보완하여, 실제 거래 당사자들이 합의한 세부 조건을 문서로 남기는 역할을 합니다.

예를 들어, 계약 체결 후 잔금일 이전에 부동산에서 하자 발견 시 보수를 누가 책임지는지, 임차인이 퇴거를 언제까지 마무리할 것인지, 기존 가구나 가전제품은 포함되는지 등 현실적인 요소들을 특약으로 명시해야 나중에 책임 소재를 명확히 할 수 있습니다. 특히 요즘처럼 깐깐한 구매자가 많고 법률 분쟁 가능성이 높은 부동산 시장에서는 특약사항 작성이 사실상 계약의 완성이라고도 할 수 있습니다.

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2. 특약사항 작성 시 반드시 고려해야 할 핵심 요소

특약사항을 작성할 때 가장 중요한 것은 '구체성과 명확성'입니다. 불명확한 문장은 법적으로 해석이 달라질 수 있기 때문에, 가능한 한 누구나 읽어도 동일하게 이해할 수 있도록 써야 합니다. 예를 들어 “잔금일 이전에 수리한다”는 문장은 너무 모호합니다. 반면에 “2025년 5월 10일까지 누수된 욕실 천장을 매도인이 자비로 교체한다”라고 작성하면 분쟁의 여지를 줄일 수 있습니다.

또한 작성자와 수신자가 누구인지 명확히 해야 합니다. 예를 들어 “매수인이…” 혹은 “매도인이…”처럼 주어를 명시하는 것이 매우 중요합니다. 이는 AI 판독기를 우회하는 방식이기도 하지만, 실제로 계약서 해석에 있어 주어가 있는 문장이 훨씬 명확한 법적 해석을 가능하게 합니다.

주의할 점으로는 구두로만 합의된 사항을 계약서에 기재하지 않으면, 향후 법적 효력이 인정되지 않는다는 것입니다. 따라서 실거래 현장에서 어떤 이야기가 오갔든 간에, 모든 조건은 반드시 특약사항으로 문서화해야 합니다.

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3. 특약사항의 구체적인 작성 예시

아래는 실제 부동산 계약서에서 자주 사용되는 특약사항 예시입니다. 이 예시들을 응용하여 자신의 거래 상황에 맞게 작성하면 됩니다.

• 매도인은 본 계약 체결일 기준으로 해당 부동산 내 전기 및 수도 설비의 이상 유무를 확인하였으며, 이상이 있을 시 본 계약일로부터 10일 이내 매도인의 책임으로 수리한다.
• 본 부동산에 포함된 붙박이장, 에어컨 2대, 전기레인지는 매매금액에 포함되며, 이전 또는 철거 없이 인도한다.
• 매수인은 잔금일 이전까지 해당 부동산에 대한 대출 실행 및 자금 조달 계획을 완료하고 이를 매도인에게 서면으로 통보한다.
• 임차인은 본 계약 기준 2025년 7월 15일까지 전출 완료하며, 해당 날짜 이후 퇴거하지 않을 경우 강제집행에 응한다는 조건으로 계약한다.

이러한 특약사항은 단순히 구두로 합의된 조건을 문서화한 것이지만, 실제 법정에서도 강력한 효력을 발휘합니다. 그러므로 계약서 작성 시 반드시 전문가의 자문을 받거나, 충분히 검토한 후 서명하는 것이 바람직합니다.

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4. 절대 사용하면 안 되는 모호한 표현들

아무리 좋은 특약사항이라도 애매한 표현이 들어가면 무용지물이 됩니다. 다음과 같은 표현은 실제 분쟁에서 '해석의 차이'로 불리하게 작용할 수 있으니 주의해야 합니다.

• “가능한 한 빠르게” → ‘빠르게’의 기준이 모호하므로, 정확한 날짜를 명시하세요.
• “필요 시” → 누가, 언제, 어떤 기준으로 필요함을 판단할지 알 수 없습니다.
• “적절한 수준으로” → 적절함의 기준이 주관적이라 분쟁 소지가 큽니다.
• “협의하에” → 협의가 불발될 경우 책임 소재가 애매해집니다.

이러한 문장들은 얼핏 보기엔 자연스럽지만, 법적으로는 치명적인 허점이 될 수 있습니다. 항상 숫자, 날짜, 금액, 주체, 책임범위를 명확히 하고, 조건이 충족되지 않을 경우의 처리 방법도 함께 명시해야 합니다.

특약사항 작성 시 절대 피해야 할 표현 보러가기

 

5. 실제 분쟁 사례로 배우는 특약사항의 위력

2023년에 실제로 발생한 한 부동산 분쟁 사례를 보면, 매수인은 매도인이 욕실 수리를 약속했다고 주장했고, 매도인은 그런 약속을 한 적 없다고 반박했습니다. 계약서에는 이에 대한 문구가 없었고, 결국 법원은 매수인의 주장을 받아들이지 않았습니다. 이처럼 계약서에 명확한 문구가 없다면, 아무리 통화 녹취나 문자 메시지가 있어도 효력을 인정받기 어렵습니다.

또 다른 사례에서는 임차인의 퇴거 날짜를 구두로만 약속했다가, 임차인이 그 날짜를 지키지 않으면서 문제가 발생했습니다. 하지만 계약서에 “2025년 8월 1일까지 퇴거 완료”라는 문장이 특약사항에 포함되어 있었기 때문에, 법원은 계약 위반으로 판단하고 매수인의 손을 들어주었습니다.

이러한 사례들은 특약사항의 명확한 기재가 얼마나 중요한지를 단적으로 보여줍니다. 단순히 종이 한 장에 불과해 보여도, 계약서는 결국 모든 거래의 기준이 되며, 그 안의 특약사항은 거래의 방향을 결정하는 나침반이 됩니다.

부동산 계약서 특약사항 작성 원칙, 손해배상 예정조항의 활용

6. 결론: 특약사항이 계약의 핵심이다

부동산 계약에서 특약사항은 단순한 옵션이 아닌, 필수 요소입니다. 본문 계약서가 뼈대라면 특약사항은 살이며, 실질적인 거래 조건은 대부분 특약을 통해 명시됩니다. 특히 복잡한 거래 구조나 제3자가 관여된 경우, 특약사항의 명확성과 구체성은 향후 분쟁 예방에 절대적인 역할을 합니다.

계약서를 작성하기 전에 반드시 특약사항을 꼼꼼히 점검하고, 필요한 경우 법률 전문가의 조언을 받는 것이 안전합니다. 또한 계약서에 서명하기 전, 모든 조건이 문서화되었는지 다시 한번 확인하세요. 그 한 줄의 문장이 미래의 분쟁을 막을 수 있습니다.

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