종합부동산세 줄이는 법 – 절세 전략 & 양도세 절감 팁

 

부동산을 보유하고 있는 사람이라면 누구나 세금 부담을 줄이는 방법에 대해 고민하게 된다. 특히, 종합부동산세(이하 종부세)는 일정 기준을 초과하는 주택 및 토지 보유자에게 부과되는 세금으로, 세율이 높아 부담이 상당하다. 종부세는 정부의 부동산 정책과 함께 변동 가능성이 크며, 해마다 개정될 가능성이 있어 지속적인 관심이 필요하다.

종부세를 줄이려면 정부의 세금 부과 기준과 공제 혜택을 제대로 이해하고, 이를 활용하는 전략을 세워야 한다. 또한, 양도세와 종부세는 밀접한 관련이 있기 때문에 부동산을 매도할 때 절세 전략을 함께 고려해야 한다. 이번 글에서는 종부세를 줄이는 다양한 방법과 함께 양도세 부담을 줄일 수 있는 절세 팁을 상세하게 알아보겠다.

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1. 종합부동산세의 기본 개념 이해

종합부동산세는 과세 기준일(매년 6월 1일) 기준으로 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 경우 부과되는 국세다. 재산세와 별도로 부과되며, 일정 기준을 초과하는 부동산에 대해 누진세율이 적용된다.

📌 종부세 부과 대상

• 주택: 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원을 초과하는 경우 부과
• 다주택자: 합산 공시가격이 6억 원(법인은 0원)을 초과하는 경우
• 토지: 종합합산토지(나대지, 잡종지 등) 5억 원 초과, 별도합산토지(상가, 공장 등) 80억 원 초과

📌 종부세 세율 (2024년 기준)

1세대 1주택자는 일반 세율이 적용되며, 다주택자는 중과세율이 적용된다. 2024년부터 세율이 다소 완화되었으나 여전히 다주택자의 부담은 크다.

구분 공시가격 구간 세율(%)

1주택자	12억 원 초과 ~ 50억 원 이하	0.5% ~ 1.5%
	50억 원 초과	2%
다주택자	6억 원 초과 ~ 50억 원 이하	0.6% ~ 3%
	50억 원 초과	3% ~ 6%

※ 공시가격은 시세 대비 약 70% 수준으로 산정됨.

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2. 종부세 줄이는 5가지 전략

1) 1세대 1주택 혜택 활용하기

1세대 1주택자는 공제 한도가 12억 원으로 높아 상대적으로 세금 부담이 적다. 이를 활용하려면 다주택을 정리하고 1주택으로 유지하는 것이 유리하다.

• 부부 공동명의인 경우 단독명의로 변경하면 공제 한도를 높일 수 있음
• 다주택자는 처분 계획을 수립해 양도세 부담이 적은 주택부터 매각 고려

2) 배우자나 자녀에게 증여 고려하기

종부세는 개인별 과세이므로, 배우자나 자녀에게 증여하면 과세 대상을 분산할 수 있다. 다만, 증여 시 증여세가 발생할 수 있으므로 신중하게 검토해야 한다.

• 배우자 증여 시 10년간 6억 원까지 증여세 공제
• 성인 자녀 증여 시 10년간 5천만 원까지 증여세 공제
• 과세 기준일(6월 1일) 전에 증여 완료해야 종부세 절감 가능

3) 공시가격 낮추기 (이의신청 활용)

공시가격이 종부세를 결정하는 중요한 요소이므로, 공시가격이 과도하게 높다면 이의신청을 통해 낮출 수 있다.

• 공시가격은 매년 4~5월에 결정되므로 이의신청 기간(보통 30일 내외)을 활용
• 주변 유사 매물과 비교해 과도하게 높다면 조정 요청 가능

4) 임대사업자 등록 활용

임대사업자로 등록하면 재산세 및 종부세 감면 혜택을 받을 수 있다. 다만, 최근 규제가 강화되었기 때문에 조건을 신중하게 따져야 한다.

• 10년 이상 장기임대 시 종부세 감면
• 등록된 임대주택은 종부세 합산 배제 가능

5) 법인 설립을 통한 절세

부동산을 법인 명의로 보유하면 종부세 부담을 낮출 수 있다. 그러나 2024년 이후 법인에 대한 종부세 중과가 강화되어, 개별적인 세금 분석이 필요하다.

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3. 양도세 절감 팁 (종부세와 연계)

종부세 절감과 함께 양도세 절감 전략을 함께 고려해야 한다.

1) 비과세 요건을 활용한 매각

1세대 1주택자는 2년 이상 보유 & 2년 이상 거주 시 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

• 고가주택(12억 원 초과): 12억 원까지 비과세, 초과분은 양도세 부과
• 일시적 2주택자: 1주택을 매도하면 비과세 혜택 (기한 내 처분 필요)

2) 장기보유특별공제 활용

10년 이상 보유한 주택은 최대 40%까지 장기보유특별공제 가능

보유기간 공제율 (%)

3년 이상	6%
5년 이상	15%
10년 이상	40%

3) 양도 시기 조절

양도소득세는 과세표준 구간에 따라 세율이 높아지므로, 여러 건을 한 해에 몰아 팔지 않는 것이 유리하다.

• 연말보다 연초에 매도 시 세금 부담 완화 가능
• 소득이 적은 해에 양도하면 세율 구간을 낮출 수 있음

4) 배우자나 가족에게 저가 양도

배우자나 직계가족에게 양도할 경우 양도세 부담을 줄일 수 있다. 다만, 시세보다 지나치게 낮은 가격으로 양도하면 증여세가 부과될 수 있어 주의해야 한다.

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마무리 – 종부세와 양도세를 함께 고려한 절세 전략

종부세를 줄이는 방법은 단순히 보유 부동산의 숫자를 줄이는 것만이 아니라, 공제 혜택을 최대한 활용하고, 과세 기준을 피하는 방식으로 접근하는 것이 중요하다. 또한, 종부세와 양도세는 서로 밀접하게 연결되어 있기 때문에, 장기적인 절세 계획을 세워야 한다.

부동산 시장은 지속적으로 변화하므로, 세법 개정 사항을 꾸준히 모니터링하면서 최적의 절세 전략을 수립하는 것이 핵심이다. 올바른 절세 전략을 통해 세금 부담을 줄이고, 보다 효율적인 자산 관리를 해보자. 🚀